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L'ISR appliqué à l'immobilier selon Amundi Immobilier

L’ISR appliqué à l’immobilier selon Amundi Immobilier c’est …

  • Un engagement dans la recherche et le développement de méthodes et d’outils depuis 2010.
  • La construction d’un Outil d’Audit Environnemental Immobilier, la Cartographie Immeuble, en partenariat avec la société Sintéo.
  • L’application et le déploiement de l’outil de Cartographie Environnementale Immeuble de façon exhaustive à l’ensemble des 300 immeubles en gestion directe dans les portefeuilles ainsi que pour toutes les acquisitions.
  • L’apport des méthodes et outils d’analyse extra-financière d’Amundi Expertise ISR, engagé depuis longtemps dans l’intégration de critères de développement durable et d’utilité sociétale dans la politique d’investissement sur toutes ses classes d’actifs.
  • Une approche dynamique de la notation avec un suivi dans le temps sur l’intégralité de la durée de vie du fonds.
  • La rédaction d’une Charte ISR engageant tous les collaborateurs de la société de gestion.
  • La vérification de la démarche par le cabinet d’audit Ernst & Young.
  • L’implication et l’engagement d’Amundi Immobilier dans les réflexions de place (ASPIM , AFG, ORIE, OID,…).
  • Et avant tout…. un état d’esprit

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Une approche ISR forte

Notre stratégie d’investissement se base sur le respect de critères ISR déterminés par le Groupe Amundi et adaptée aux activités d’Amundi Immobilier

Amundi Immobilier a mis en place une Charte pour définir sa stratégie ISR, cette charte pilote nos activités d’asset management, elle guide le comportement de nos équipes, et est respectée par nos partenaires et fournisseurs.

Dans le cadre de nos recherches, nous avons défini un outil d’évaluation ISR de pointe en partenariat avec un fournisseur spécialisé, Sinteo, qui couvre 100% des actifs en portefeuille et les investissements en immobilier futur.


 

Notre Charte ISR

1) Amundi Immobilier, un acteur engagé dans le sillage d'Amundi

Amundi Immobilier est une filiale à 100% d’Amundi Group, lui-même détenu par le Crédit Agricole (à 75%) et la Société Générale (à 25%).

Amundi, qui a signé dès 2006 les Principes pour l’Investissement Responsable (PRI) élaborés sous l’égide des Nations Unies, continue à affirmer son engagement en faveur d’une finance responsable et développe depuis plusieurs années une politique d’investissement socialement responsable et de gestion engagée. Amundi ambitionne aujourd’hui de développer significativement ses encours répondant à ces critères. Conformément à cette démarche, une équipe d’analystes extra-financiers expérimentés, rassemblée au sein d’un département dédié, développe des méthodes éprouvées dans l’étude d’entreprises, de fonds et de process : Amundi Expertise ISR (ex IDEAM).

En tant que société de gestion leader sur le marché de l’ISR, Amundi considère avoir un devoir d’exemplarité et a ainsi mis en œuvre une démarche globale d’amélioration continue des actions du Groupe en matière de Responsabilité Sociale d’Entreprise déployée pour son propre compte autour de 3 référentiels de la RSE qui répertorient les axes d’amélioration en matière de conformité, de ressources humaines et d’environnement. Une auto-évaluation de l’état d’avancement des projets engagés est réalisée annuellement et un indice Groupe de progrès est calculé.

Le pilier social mis en place par Amundi au service de ses Salariés est appelé RESPECT. Il est décliné à tous les niveaux du Groupe et s’organise autour des critères suivants :

  • Reconnaissance (place prépondérante au collaborateur et lui permettant d’évoluer)
  • Egalité (des origines, des âges, des sexes, et intégration des personnes en situation de handicap privilégiée)
  • Sécurité (assurance que les collaborateurs exercent leurs fonctions dans le respect de la légalité et des normes en vigueur et en toute sécurité)
  • Participation (dialogue social et une démarche participative avec ses collaborateurs privilégiés)
  • Equité (prise de mesures pour garantir l’égalité professionnelle entre hommes et femmes, notamment salariales)
  • Cohérence (politique sociale globale présentant une parfaite cohésion entre les actions entreprises et l’image du Groupe)
  • Territoire (Amundi favorise les actions de mécénat à caractère social existantes (Maîtrise de Radio France à Bondy, Action Contre la Faim) et accompagne les actions et nouveaux partenariats développés par des salariés (Fondation Rainbow Bridge ; « De l’Eau pour le Sahel »).

Par ailleurs, la volonté de faire progresser les entreprises dans lesquelles nos fonds investissent se traduit également par une gouvernance dédiée et transparente, illustrée par une politique de vote active chez Amundi, à l’aide d’une cellule dédiée à cet exercice. En ayant ainsi centralisé la gestion de nos votes, nous pouvons plus facilement contrôler l’application de nos politiques de votes, mettant à profit ces pouvoirs pour développer des approches ISR partout où nous le pouvons. Cette centralisation nous permet également d’avoir une approche homogène, tant géographique que quantitative des votes et d’intervenir en cas de dysfonctionnement dans l’une des étapes de la chaîne des votes.


Le processus d’analyse extra-financière d’Amundi


Les gestions d’Amundi prennent en compte, dans leurs analyses et décisions, les questions environnementales, sociales et de gouvernance. L’analyse de ces critères “ESG”, dite extra-financière, nous permet de noter les émetteurs sur une échelle de A à G (A étant la meilleure note) selon un processus formalisé, transparent et traçable, développé et géré par Amundi Expertise ISR, notre département dédié à l’analyse extra-financière : pour réaliser ces notations, nous avons créé un référentiel de 20 critères génériques et de 22 critères spécifiques selon les secteurs (retenus au regard des lois et directives en vigueur et des textes à portée universelle). Ces différents critères sont ensuite pondérés en fonction des enjeux sectoriels.

Plus de 2 600 émetteurs, contreparties et fournisseurs sont rigoureusement notés sur l’ensemble des critères ESG ainsi pondérés à l’aide d’un logiciel interne. Pour valider systématiquement cette notation, les équipes internes d’Amundi Expertise ISR vérifient la cohérence des informations provenant des bases de données fournies par les agences de notation en collectant des informations directement auprès des entreprises et de leurs parties prenantes, qui sont régulièrement rencontrées.

Cette approche, complémentaire de l’analyse financière, permet de maîtriser les risques (de liquidité, de réputation…) au bénéfice des investisseurs, dans le cadre plus général de notre quête d’optimisation de la matrice Performance – Risque – Liquidité.

Les émetteurs notés G sont ceux qui contreviennent gravement et de manière répétée aux Principes du Pacte Mondial signé par les entreprises citoyennes. Ces émetteurs sont exclus de l’ensemble de l’univers des fonds d’investissement d’Amundi (hors contrainte spécifique).

Pour être considéré comme ISR, un fonds géré par Amundi doit satisfaire les trois principes de gestion suivants :

  1. La note ESG du portefeuille doit refléter un seuil exigeant dans la prise en compte des critères ESG par les émetteurs. Elle doit être supérieure ou égale, dans l’absolu, à la note C.
  2. Les émetteurs les moins bien notés au sein de leur secteur, soit les émetteurs notés E, F et G sont exclus des portefeuilles ISR. Cette exclusion écarte les émetteurs aux pratiques ESG contestables afin d’éviter un risque financier et de réputation pour l’investisseur.
  3. Les émetteurs les moins bien notés au sein de leur secteur, soit les émetteurs notés E, F et G sont exclus des portefeuilles ISR. Cette exclusion écarte les émetteurs aux pratiques ESG contestables afin d’éviter un risque financier et de réputation pour l’investisseur.

A l’adresse suivante, vous trouverez un document nommé « Un gestionnaire engagé : l’ISR selon Amundi » reprenant toutes les informations relatives à la pratique de l’ISR chez Amundi.

C’est avec une volonté de profonde cohérence avec les standards établis par Amundi présentés dans ce document qu’Amundi Immobilier a décliné sa propre Charte ISR présentée ci-après, adaptée à ses missions spécifiques et aux marchés particuliers de l’immobilier.

 

2) L'engagement d'Amundi Immobilier

Amundi Immobilier a mis en œuvre une politique d’Investissement Socialement Responsable qui reprend chacun des trois grands piliers que sont l’Environnement, le Social et la Gouvernance.

Le volet Environnemental est la pierre angulaire du Développement Durable dans le domaine de l'investissement immobilier et de la gestion d'un parc immobilier. Il intègre bien entendu les effets sur l'environnement de l'exploitation des actifs existants et de leur mode d'occupation, mais également les conséquences produites par les travaux de construction ou de rénovation ou encore les impacts de nos choix de gestionnaire immobilier en termes de matériaux, de systèmes techniques d'exploitation et de traitement de tout type de déchets.
Les règles Sociales sont également très présentes dans notre gestion ISR, que ce soit en interne chez Amundi Immobilier ou dans les modalités d'utilisation de nos actifs immobiliers par leurs locataires ou dans l'étude des chaines d'approvisionnement de nos actifs ou encore dans le niveau d'engagement que nous requerrons de la part des divers prestataires mandatés par nos fonds.
Enfin, un volet Gouvernance important est décliné, intégrant d'une part les règles que le statut très réglementé de Société de Gestion de Portefeuille impose à Amundi Immobilier et d'autre part l'ensemble des pratiques vertueuses mises en place par Amundi pour la gestion de la Gouvernance dans l'ensemble de ses fonds.

En tant qu’acteur engagé au sein de son secteur pour le développement de l’approche ISR, Amundi Immobilier se distingue comme un élément moteur dans la profession en ce qui concerne l’intégration et l’application des critères ISR dans la gestion de nos fonds et l’ensemble de nos pratiques. Notre présence active dans les différents groupes de travail de la place, dédiés à la réflexion ISR en témoigne : commission OPCI à l’AFG, groupe de travail de l’ASPIM, rédaction du code de transparence appliqué aux fonds immobiliers à l’AFG, groupe de travail Grenelle 2 de M. Philippe PELLETIER et Maurice GAUCHOT, Groupe de réflexion au sein de l’ORIE, suivi des réflexions dans le cadre de l’INREV…

Amundi Immobilier a adapté la politique ISR d’Amundi afin d’intégrer l’analyse ISR portant sur des actifs immobiliers, en plus de l’analyse dite extra-financière qui est réalisée sur les acteurs impliqués dans notre gestion : qu’ils soient locataires principaux, développeurs, Property Manager ou encore d’autres parties prenantes importantes dans nos fonds :

  1. Pour ce qui concerne l’analyse extra-financière des principales parties prenantes, nous avons directement recours aux équipes d’Amundi qui appliquent leur même système de notation ESG pour évaluer nos contreparties que tout autre émetteur traditionnel. Nous retrouverons ainsi dans la suite de la présente Charte certains des principaux critères revus par nos analystes extra-financiers lorsqu’ils étudient des acteurs impliqués dans les secteurs de la construction, de l’immobilier ou des matières premières. Nous y faisons référence dans ce document, tels que ces critères sont décrits dans nos procédures d’analyse extra-financière (voir ci-avant).
  2. Pour ce qui concerne l’analyse purement immobilière de nos actifs, Amundi Immobilier se repose sur trois dimensions dans sa politique ISR :
    - Les Due Diligences réalisées sous notre responsabilité et notre coordination pour l’étude technique ou environnementale des actifs acquis.
    - Les principes ISR que nous avons adoptés, qui sont décrits ci-après, qui sont systématiquement appliqués dans le cadre de nos fonds ISR et qui peuvent éventuellement faire l’objet d’un renforcement dans le cadre de fonds aux exigences ISR particulièrement affirmées, à la demande de leurs sponsors.
    - La création d’un Outil d’Audit Environnemental Immobilier, décrit ci-après, qui nous permet de donner une note sur la performance énergétique de chacun de nos actifs immobiliers.

Le cadre règlementaire en termes d’Environnement


Notre action ISR s’inscrit bien évidemment, en tant que société de gestion immobilière, dans le cadre général du défi imposé par le plan bâtiment du Grenelle Environnement. Ce plan impose d’améliorer les performances énergétiques et environnementales du parc immobilier existant avec des objectifs très ambitieux :
  • réduire les consommations d’énergie des actifs existants d’au moins 38% en moyenne d’ici 2020,
  • en 2012, tous les nouveaux bâtiments seront construits aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation),
  • en 2020, tous les nouveaux bâtiments seront construits à « énergie positive » : un actif produira plus d’énergie qu’il n’en consomme.

Amundi Immobilier a souhaité adopter un rating environnemental de ses actifs qui soit à la fois complet, praticable et universel (c'est-à-dire adaptable à tout type d’actifs).

Après une étude approfondie des ratings existants sur la place et utilisés ou initiés par certains de nos confrères, nous avons conclu que ceux-ci étaient soit trop superficiels ou trop théoriques, ou adaptés à un nombre très réduit d’actifs (souvent applicables aux grands actifs neufs seulement).

Nous avons ainsi décidé de développer avec un partenaire tiers, la société de conseil Sinteo, notre propre outil d’audit environnemental, ci-après appelé « l’Outil d’Audit ». Nous avons construit cet outil comme un véritable outil de gestion dynamique de l’immobilier, dont l’application devait pouvoir porter sur des actifs de toute taille, neufs comme existants. En effet, si la sélection des actifs neufs requiert un audit environnemental précis, il nous a semblé que l’enjeu principal du plan du Grenelle résidait dans notre capacité à gérer le gigantesque stock d’actifs existants, en développant des outils d’analyse pouvant le faire progresser en termes de performances énergétiques et environnementales et plus généralement en termes d’ISR.

Sinteo et Amundi Immobilier ont ainsi finalisé la définition de cet Outil d’Audit Environnemental Immobilier et préparé un format précis de restitution sous la forme d’une cartographie des performances énergétiques et environnementales, ci-après appelée la « Cartographie ». A ce jour, 100% des actifs immobiliers présents dans les fonds immobiliers non dédiés, sous gestion d’Amundi Immobilier ont été audités par cet Outil d’Audit et ont donc fait l’objet d’une Cartographie individuelle. Pour les fonds dédiés, l’audit est réalisé à discrétion de l’investisseur. L’Outil d’Audit est utilisable sur les actifs de toutes typologies, qu’ils soient anciens, récents ou neufs. Il présente une photographie de l’existant à un instant T mais il a également une finalité de gestion dynamique. Il a en effet également pour but d’identifier les actifs à potentiel de certification ou de labellisation, voir plus simplement les actifs pouvant améliorer leur critères environnementaux en y réalisant des travaux. De par le caractère exhaustif de son analyse, notre Outil d’Audit permet un état des lieux continu des performances énergétiques et environnementales du patrimoine sous gestion d’Amundi Immobilier.

Cet Outil d’Audit permet d’identifier aisément les forces et les faiblesses de l’actif pour cibler au mieux les pistes d’amélioration, économiquement viables et ayant un réel impact.

Notre Outil d'Audit a retenu 6 différents piliers d'analyse :
1) Energie,
2) Transports,
3) Eau,
4) Pollution,
5) Déchets,
6) Santé et Bien-être

Chacun de ces « piliers d’analyse » est ainsi systématiquement étudié au travers d’un questionnaire standard, à remplir pour chaque actif, dont le résultat est ensuite noté, puis pondéré pour obtenir une note unique sur 100. Chacun de ces piliers sera détaillé dans les parties suivantes.

Le développement de notre Outil d’Audit a débuté en 2010 et a été finalisé en 2011. Il est aujourd’hui pleinement opérationnel et considéré comme un outil de gestion quotidienne par nos Asset Managers comme par notre équipe d’acquisitions/cessions. Tous les autres collaborateurs d’Amundi Immobilier sont également régulièrement informés des évolutions liées à notre politique ISR appliquée à l’immobilier et sont plus particulièrement tenus au courant des évolutions de notre Outil d’Audit, que ce soit par des présentations à l’un de nos comités de management mensuels, ou plus largement à l’occasion de nos réunions d’information trimestrielles.

La présente Charte est par ailleurs présentée à chaque nouvelle recrue d’Amundi Immobilier et diffusée annuellement (ou lors de chaque mise à jour de celle-ci) à l’ensemble des collaborateurs d’Amundi Immobilier. Chaque collaborateur a l’obligation d’en avoir connaissance et s’engage à y adhérer.

Dès leur recrutement, les collaborateurs sont imprégnés de la culture de l’ISR chez Amundi. Ainsi, dans le programme de la journée d’accueil organisée à destination de tout nouveau collaborateur, près d’une demi-journée est consacrée à un atelier sur l’ISR, animé par des membres d’Amundi Expertise ISR.
Tous nos process (Outil d’Audit, comités, présente Charte, …) sont d’abord développés par le Comité ISR d’Amundi Immobilier, qui regroupe des membres de l’Asset Management, de la structuration et du service commercial. Ils sont également établis en collaboration avec les experts de l’ISR chez Amundi, rassemblés au sein du département : « Amundi Expertise ISR ». Chaque nouveau process est présenté à deux niveaux en interne, devant formellement être validé par les Risques, la Conformité et la Direction Générale d’Amundi Immobilier dans un premier temps, puis par les comités de notation ISR d’Amundi. Ainsi, la présente Charte a été présentée au comité de notation ISR d’Amundi qui l’a validée. Les éventuelles modifications et évolutions significatives de la Charte devront faire l’objet de ces mêmes validations.

Tous les collaborateurs d’Amundi Immobilier, mais aussi toutes les parties prenantes mandatées par les fonds à vocation ISR, sont initiés à notre Charte et sont initiés à la respecter et à la faire respecter.

La présente Charte ISR présente ci-après les règles applicables et les principes que nous nous sommes fixés, en ce qui concerne le respect de l’Environnement, la prise en compte de la dimension Sociale et nos règles de Gouvernance, en suivant le plan suivant :

A. Environnement
1) Les fondements réglementaires du Développement Durable
2) La présentation de notre Outil d'Audit
3) La présentation d'une cartographie type et de son utilisation
4) L'application de nos outils pour l'Asset Management
5) L'application de nos outils au Fund Management
6) L'application de nos outils à l'investissement / Cession
7) L'application de nos outils par nos fournisseurs
B. Social
1) L'implication dans l'investissement immobilier Socialement responsable
2) L'Asset Management Socialement responsable
3) Le Fund Management Socialement responsable
4) L'implication de nos fournisseurs
C. Gouvernance
1) Le cadre déontologique d'Amundi
2) La gestion des conflits d'intérêts
3) Le contrôle interne et la gestion des risques
4) La lutte contre le blanchiment et le terrorisme
5) Reporting et transparence
6) Une gouvernance engagée au niveau de la gestion immobilière
D. Un process Global cohérent et engageant
1) Un process global
2) Une approche dynamique
3) Vision ISR au niveau d'un fonds
4) L'implication de nos prestataires dans notre process
5) Une Charte ISR en progrès continu

Pour vous informer sur la version détaillée de la Charte ISR, vous pouvez nous contacter en nous écrivant à contact-institutionnel@amundi.com